Denkmalschutzabschreibung aus steuerlicher Sicht

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Denkmalschutzabschreibung - Das legale Steuerspar-Modell

Immobilien sind wegen der gegenwärtigen hohen Investitionsfreude relativ teuer. Dennoch kann sich eine Investition dennoch lohnen - insbesondere bei denkmalsgeschützten Immobilien. Diese Form der Investition ist bei Kapitalanlegern, aber auch Selbstnutzern gegenwärtig sogar sehr beliebt. Käufern von Denkmalschutzimmobilien werden vom Staat auf steuerrechtlicher Ebene belohnt, denn steuerlich relevant sind sie vor allem im Rahmen der Denkmalschutzabschreibung, wie sie nach der Sanierung und Restaurierungen vorgenommen werden kann. Grundlage für diese Abschreibung ist die sogenannte Absetzung für Abnutzung oder kurz AfA. So soll der Erhalt schützenswerter Immobilien gefördert werden und macht Denkmalimmobilien zum einzigen steuerlich geförderten Investitionsmodell - eines der letzten Steuerspar-Modelle mit durchweg legaler Basis.

  • Nicht alle Sanierungskosten sind absetzbar

    Denkmalschutzimmobilien sind alte Bauten, deren Instandhaltung dem Staat am Herzen liegt. Dazu gehören auch Modernisierung solcher Gebäude. Sie bewahrt das schützenswerte Denkmal, solange die Charakteristik nicht verändert wird. Der Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie kann die Kosten für alle durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen daher über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Dieses Steuerrecht regelt die AfA - allerdings nicht bedingungslos. Sämtliche Kosten in Zusammenhang mit der Sanierung müssen dem tatsächlichen Erhalt des Baudenkmals dienen. Erlaubt sind also nicht etwa beliebige Sanierungskosten, sondern im Einzelnen ist geregelt, welche Kosten der Immobilienbesitzer geltend machen darf. Die Erhaltung des baudenkmaligen Charakters und die sinnvollen Nutzung des alten Gebäudes stehen im Mittelpunkt. Zum Beispiel die Kosten für den Einbau von Heizanlagen oder solche für Fenster-, Dach- und Fassadensanierungen sind in der AfA legitimiert und damit voll absetzbar. Neu errichtete Gebäudeteile, wie Garagenanlagen oder andere Außenanlagen fallen nicht darunter. Auch die Bausubstanzen sind entscheidend. Zum Beispiel, wenn die Holzkomponenten eines denkmalgeschützten Gebäudes bei der Sanierung mit Kunststoff ersetzt wird, bedeutet dies einen signifikanter Eingriff in den Charakter des Denkmals und lässt alle steuerlichen Vorteile sofortig erlöschen.

  • Voraussetzungen für Steuervorteile durch die AfA

    Um die steuerlichen Vorteile überhaupt geltend zu machen, muss die Immobilie bereits beim Kauf ein Denkmal sein. Die zuständige Denkmalschutzbehörde gibt den potenziellen Käufern darüber Auskunft. Denkmalgeschützte Bauten sind seit der AfA stark umkämpft und heutzutage teuer. Trotz der Steuervorteile eignen sich die Immobilien Experten zufolge nicht als rein gewinnorientierte Kapitalanlagen. Eine hohe Liquidität ist die Hauptvoraussetzung für die Investitionsüberlegung. Die steuerlichen Vorteile zahlen sich nämlich erst spät aus. Vorab ist die umsichtige Einschätzung des Immobilienzustands unabdingbar. Gerade bei denkmalgeschützten Bauten übersteigen die tatsächlichen Sanierungskosten die vorher geschätzten Kosten gerne um ein Vielfaches. Diesen Zusammenhang sollte der Käufer bedenken, um die Sanierungsmaßnahmen ohne weitere Schulden finanzieren zu können.

  • Absatzbeantragung muss vor Baubeginn erfolgen

    Bevor der Eigentümer mit Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes beginnt, muss er die geplanten Maßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen und eine denkmalrechtliche Genehmigung beantragen. Auch die AfA muss vor dem eigentlichen Baubeginn eingereicht werden, sonst kann das Finanzamt keine Absetzung mehr vornehmen und der steuerliche Vorteil verpufft ins Nichts. Daher muss der Eigentümer vor Baubeginn sowohl mit der Denkmalschutzbehörde, als auch mit dem Finanzamt in engem Kontakt stehen und beide Stellen bestens über seine Pläne informieren. Erst wenn die Anträge von beiden Behörden bewilligt worden sind, können die baulichen Maßnahmen beginnen. Nach der Beendigung der Sanierung stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung aus, die beim Finanzamt vorzulegen ist. Die Bescheinigung ist notwendig für die steuerrechtlichen Vorteile.

  • Unterschiedliche Regelungen für Selbstnutzer und Kapitalanleger

    Mit der AfA unterscheidet der Staat zwischen Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Für die zwei Gruppen liegen jeweils andere Regelungen zum Steuerrecht nach Denkmalsanierung vor. Die Denkmal-AfA für Selbstnutzer sieht eine Abschreibung von 90 Prozent der Kosten über zehn Jahre vor, indem sie jedes Jahr neun Prozent der Kosten in der Lohnsteuer geltend machen. Die Denkmal-AfA für Kapitalanleger erlaubt eine 100-prozentige Abschreibung der Sanierungskosten. Kapitalanleger vermieten die Immobilie weiter. Über acht Jahre schreiben sie je neun Prozent der Kosten ab. Weitere vier Jahre lang sind sie zur Abschreibung von je sieben Prozent der Sanierungskosten berechtigt. Kapitalanleger können auch die Anschaffungskosten für das Denkmal abschreiben. Dafür gilt in der jährlichen Einkommenssteuer allerdings nur ein Satz von 2,5 Prozent des Brutto-Kaufpreises. Dieser Prozentsatz darf zwar solange angesetzt werden, bis die Kosten für die Immobilie wieder eingespart sind. Bei hohen Anschaffungspreisen ist das bei dem geringen Jahressatz aber kaum zu erwarten. Für Anleger sind daher besonders Denkmalschutz-Immobilien mit geringen Anschaffungs-, aber hohen Modernisierungskosten interessant.

  • Neben steuerrechtlichen Vorteilen: Zuschüsse für Denkmalschutz-Sanierung

    Neben der Abschreibung von Kosten im Rahmen der AfA profitieren die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien auch anderweitig.. Viele Gemeinden und Gemeindeverbände bezuschussen beispielsweise Denkmalschutz-Sanierungen oder gewähren Darlehen. Die gilt insbesondere für Denkmalbauten in Entwicklungs- und Modernisierungsgebieten der Stadt. Die Eigentümer des Denkmals sollten allerdings vorsichtig sein, denn die Gelder aus den Zuschüssen werden in der Steuer von den absetzbaren Gesamtkosten abgezogen, um Doppelförderungen auszuschließen. Allerdings kann die Bezuschussung für schlechter situierte Immobilienbesitzer durchaus relevant sein, um die anfallenden Kosten zeitnah zu decken. Die Fördermöglichkeiten in diesem Bereich sind äußerst vielfältig. Die Denkmalschutzbehörde des Landkreises steht dem Immobilieneigentümer als beratende Stelle zur Seite.

 

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